Baufinanzierung: Eigenkapital, Zinsbindung und Förderung

Wer in Hanau oder im Main-Kinzig-Kreis eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchte, entscheidet mit der Baufinanzierung über die nächsten zwanzig bis dreißig Jahre. Dieser Leitfaden erklärt Schritt für Schritt, worauf es ankommt: wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, welche Kaufnebenkosten in Hessen anfallen, wie Zinsbindung und Tilgung zusammenhängen und welche Förderungen es gibt. Alle Zahlen sind mit amtlichen Quellen belegt (Stand: 3. November 2026).

Das Wichtigste in Kürze

• Eigenkapital: Die Verbraucherzentrale empfiehlt 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises – und die Kaufnebenkosten zusätzlich aus eigenen Mitteln.
• Grunderwerbsteuer in Hessen: 6 Prozent des Kaufpreises. Wer zum ersten Mal kauft und selbst einzieht, kann einen Teil über das Hessengeld zurückbekommen.
• Zinsbindung: Nach zehn Jahren dürfen Sie jedes Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB) – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
• Tilgung: Mindestens 2 Prozent anfänglich, besser mehr. Mit 1 Prozent zieht sich die Rückzahlung über Jahrzehnte.
• Förderung: Der KfW-Kredit 124 bringt bis zu 100.000 Euro je Vorhaben – Antrag immer vor dem Kaufvertrag.

Schritt 1: Eigenkapital und Kaufnebenkosten realistisch planen

Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, nicht aber die Nebenkosten. Die Verbraucherzentrale rät deshalb, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen, und zwar zuzüglich der Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank – und desto besser fällt in der Regel der Zins aus.

Mit diesen Nebenkosten sollten Sie in Hanau rechnen:

• Grunderwerbsteuer: Das Bundesgesetz nennt 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG), die Länder dürfen aber einen eigenen Satz festlegen. Hessen erhebt sechs Prozent – so steht es auch in der Förderrichtlinie zum Hessengeld des Hessischen Finanzministeriums. Bei 400.000 Euro Kaufpreis sind das 24.000 Euro.
• Notar und Grundbuch: Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und steigen mit dem Kaufpreis und mit der Höhe der Grundschuld. Lassen Sie sich vom Notar vorab eine Kostenschätzung geben.
• Maklerprovision: Beauftragen Käufer und Verkäufer bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus beide den Makler, müssen sie die Provision zu gleichen Teilen tragen (§ 656c BGB). Die genaue Höhe steht im Exposé.

Planen Sie zusätzlich einen Puffer für Umzug, erste Reparaturen und Einrichtung ein. Wer jeden Euro Eigenkapital in den Kauf steckt, hat bei der ersten Heizungsreparatur ein Problem.

Schritt 2: Das Annuitätendarlehen verstehen

Die meisten Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen. Die Verbraucherzentrale nennt es „die einfachste und meist auch die beste Finanzierungsvariante". Sie zahlen jeden Monat dieselbe Rate. Diese Rate besteht aus Zins und Tilgung. Weil die Restschuld mit jeder Zahlung sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer – bei gleichbleibender Rate.

Drei Stellschrauben bestimmen Ihre Finanzierung:

• Sollzins: der Prozentsatz, den die Bank pro Jahr auf die Restschuld berechnet.
• Anfängliche Tilgung: der Prozentsatz des Darlehens, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen.
• Sollzinsbindung: der Zeitraum, für den der Zins fest vereinbart ist.

Vergleichen Sie Angebote immer über den effektiven Jahreszins, nicht über den Sollzins. Nur der Effektivzins enthält die Kosten, die die Bank zusätzlich verlangt.

Schritt 3: Zinsbindung wählen – Sicherheit hat ihren Preis

Wie hoch die Zinsen gerade sind, zeigt die MFI-Zinsstatistik, die die Bundesbank und die Europäische Zentralbank jeden Monat veröffentlichen. Für neue Wohnungsbaukredite an private Haushalte in Deutschland lag der durchschnittliche Zinssatz im Juli 2026 bei 3,93 Prozent, im August bei 4,01 Prozent und im September 2026 bei 4,09 Prozent (Durchschnitt über alle Zinsbindungen, Reihe MIR.M.DE.B.A2C.A.R.A.2250.EUR.N im EZB-Datenportal). Für den ganzen Euroraum meldete die Bundesbank für August 2026 einen gewichteten Finanzierungskosten-Indikator von 3,60 Prozent. Diese Werte sind Durchschnitte. Ihr persönliches Angebot hängt von Eigenkapital, Einkommen, Objekt und Zinsbindung ab.

Was das für die Wahl der Zinsbindung bedeutet:

• Zehn Jahre sind weit verbreitet. Danach haben Sie ohnehin ein gesetzliches Kündigungsrecht: Nach § 489 BGB dürfen Sie ein Festzinsdarlehen „in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang" mit sechs Monaten Frist kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an.
• 15 oder 20 Jahre kosten meist etwas mehr Zins, schützen Sie aber länger vor steigenden Zinsen. Die Verbraucherzentrale rät bei der Anschlussfinanzierung ausdrücklich zu einer Zinsbindung von mehr als zehn Jahren.
• Kurze Zinsbindungen lohnen sich vor allem, wenn Sie das Darlehen in wenigen Jahren ohnehin ablösen wollen, etwa durch eine Erbschaft oder einen geplanten Verkauf.

Ihre Anschlussfinanzierung können Sie schon Jahre vor Ablauf der Zinsbindung planen. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag Anschlussfinanzierung planen.

Schritt 4: Tilgung und Sondertilgung – hier sparen Sie am meisten

Die anfängliche Tilgung entscheidet darüber, wie schnell Sie schuldenfrei sind. Die Verbraucherzentrale empfiehlt „mindestens 2 Prozent, besser mehr". Ebenso wichtig ist das Recht auf Sondertilgungen: Üblich sind jährlich 5 oder 10 Prozent der Darlehenssumme. So können Sie Bonuszahlungen oder Ersparnisse ohne Strafe einsetzen.

Warum das wichtig ist: Wer während der Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen will, braucht dafür ein berechtigtes Interesse, etwa den Verkauf der Immobilie (§ 500 BGB). Die Bank darf dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB). Sie entfällt aber, wenn im Vertrag die Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung unzureichend sind. Die Verbraucherzentrale rät, eine geforderte Entschädigung unabhängig nachrechnen zu lassen.

Rechenbeispiel: Wohnung in Hanau für 400.000 Euro

Das folgende Beispiel ist bewusst vereinfacht und selbst gerechnet. Es ersetzt kein Angebot einer Bank. Angenommen werden ein Kaufpreis von 400.000 Euro, 80.000 Euro Eigenkapital (20 Prozent), ein Darlehen von 320.000 Euro und ein Sollzins von 4,0 Prozent für zehn Jahre.

• Grunderwerbsteuer (6 Prozent): 24.000 Euro, zusätzlich zum Eigenkapital. Dazu kommen Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler.
• Variante A – 2 Prozent Tilgung: Monatsrate 1.600 Euro. Nach zehn Jahren haben Sie rund 113.500 Euro Zinsen gezahlt, die Restschuld liegt bei rund 241.500 Euro. Bei gleichbleibendem Zins wäre das Darlehen nach etwa 27,6 Jahren abbezahlt.
• Variante B – 3 Prozent Tilgung: Monatsrate rund 1.867 Euro. Nach zehn Jahren haben Sie rund 106.200 Euro Zinsen gezahlt, die Restschuld liegt bei rund 202.200 Euro. Bei gleichbleibendem Zins wäre das Darlehen nach etwa 21,2 Jahren abbezahlt.

267 Euro mehr Rate im Monat bringen also rund 39.300 Euro weniger Restschuld nach zehn Jahren und sparen gut sechs Jahre Laufzeit. Das Zinsänderungsrisiko zeigt Variante A: Liegt der Zins bei der Anschlussfinanzierung einen Prozentpunkt höher, kostet die Restschuld von rund 241.500 Euro rund 200 Euro mehr Zinsen pro Monat.

Ob die Rate dauerhaft tragbar ist, entscheidet Ihr Haushaltsbudget. Rechnen Sie ehrlich mit allen festen Ausgaben, mit Rücklagen für die Instandhaltung und, bei Eigentumswohnungen, mit dem Hausgeld.

Mit dem Rechner können Sie das Beispiel mit Ihren eigenen Zahlen durchspielen: