Geerbte Immobilie in Hanau: verkaufen, vermieten oder einziehen?
Eine geerbte Immobilie bringt Erben oft unvorbereitet in eine weitreichende Entscheidung. Dieser Beitrag zeigt, welche drei Wege möglich sind – und was bei jedem davon konkret auf Sie zukommt.
Eine Erbschaft trifft selten zu einem günstigen Zeitpunkt. Neben dem Verlust eines nahestehenden Menschen stehen Erben plötzlich vor einer Immobilie – und der Frage, was damit geschehen soll. Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen? Alle drei Optionen sind legitim, aber keine davon ist pauschal die richtige. Welcher Weg für Sie passt, hängt von Ihrer persönlichen Situation, der Beschaffenheit der Immobilie und einigen steuerlichen Rahmenbedingungen ab, die Sie kennen sollten.
Erst die Grundlage klären: Was gehört Ihnen überhaupt?
Bevor Sie über die Nutzung nachdenken, müssen Sie wissen, in welcher rechtlichen Ausgangssituation Sie sich befinden.
Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?
Haben Sie die Immobilie allein geerbt, können Sie Entscheidungen eigenständig treffen. Sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft – also haben Sie gemeinsam mit Geschwistern, Cousins oder anderen Personen geerbt – müssen alle Beteiligten einer Lösung zustimmen. Das klingt einfach, führt in der Praxis aber häufig zu Verzögerungen und Konflikten, wenn die Vorstellungen auseinandergehen.
Eine Erbengemeinschaft ist auf Auseinandersetzung ausgelegt, das heißt: Sie ist nicht dauerhaft angelegt und muss irgendwann aufgelöst werden. Wie das geschieht – durch Verkauf, Auszahlung einzelner Miterben oder eine andere Einigung – ist Verhandlungssache. Holen Sie sich dafür rechtliche Begleitung.
Erbschaftsteuer und Freibeträge
Je nach Verwandtschaftsgrad gelten unterschiedliche Freibeträge. Kinder erben bis zu 400.000 Euro steuerfrei pro Elternteil, Ehepartner bis zu 500.000 Euro. Darüber hinaus kann die selbst genutzte Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei bleiben – das sogenannte Familienheim-Privileg. Diese Regelungen sind komplex; lassen Sie sich von einem Steuerberater einschätzen, was in Ihrem Fall gilt.
---
Option 1: Die geerbte Immobilie verkaufen
Der Verkauf ist für viele Erben die naheliegendste Lösung – besonders wenn die Immobilie weit entfernt liegt, sanierungsbedürftig ist oder mehrere Erben beteiligt sind, die sich schnell einigen wollen.
Was spricht für den Verkauf?
- Sie erhalten zeitnah Liquidität, die Sie frei einsetzen können.
- Sie müssen sich nicht um Instandhaltung, Mieter oder laufende Kosten kümmern.
- Bei einer Erbengemeinschaft lässt sich der Erlös klar aufteilen.
- Hanau und die angrenzende Rhein-Main-Region verzeichnen weiterhin eine solide Nachfrage nach Wohnimmobilien, was die Verkaufschancen grundsätzlich gut stehen lässt.
Was Sie beim Verkauf beachten sollten
Spekulationsfrist: Wenn die verstorbene Person die Immobilie weniger als zehn Jahre besessen hat und sie nicht selbst bewohnt hat, kann beim Verkauf Spekulationssteuer anfallen – und zwar auf Ihren Gewinn. Haben Sie die Immobilie geerbt, übernehmen Sie steuerlich die Haltezeit des Erblassers. Liegt diese bereits bei mehr als zehn Jahren, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Ihr Steuerberater kann das anhand des ursprünglichen Kaufdatums genau prüfen.
Zustand und Wert: Bevor Sie einen Preis ansetzen, sollten Sie wissen, was die Immobilie heute wert ist. Bauchgefühl und Erinnerungen sind kein Maßstab. Eine professionelle Wertermittlung gibt Ihnen eine belastbare Grundlage – und schützt Sie davor, zu günstig zu verkaufen oder mit unrealistischen Vorstellungen in den Markt zu gehen.
Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen) – all das brauchen Käufer und Notare. Manches davon muss neu beantragt werden, was Zeit kostet.
---
Option 2: Die geerbte Immobilie vermieten
Wer nicht sofort verkaufen möchte oder die Immobilie als langfristige Einnahmequelle sieht, prüft die Vermietung. Das ist grundsätzlich möglich – setzt aber voraus, dass Sie bereit sind, dauerhaft Verantwortung zu übernehmen.
Was spricht für die Vermietung?
- Regelmäßige Mieteinnahmen schaffen ein passives Einkommen.
- Sie behalten die Immobilie im Bestand und können später noch verkaufen.
- In einer gefragten Lage wie Hanau oder dem Großraum Frankfurt lassen sich marktgerechte Mieten erzielen.
Was Vermieter wissen müssen
Zustand der Immobilie: Viele geerbte Objekte haben Modernisierungsbedarf. Bevor Sie vermieten, sollten Sie einschätzen, welche Investitionen nötig sind – sowohl für die Vermietbarkeit als auch für die Pflicht zur Einhaltung gesetzlicher Mindeststandards.
Laufender Aufwand: Als Vermieter sind Sie Ansprechpartner für Reparaturen, Nebenkostenabrechnungen, Mieterwechsel und eventuelle Konflikte. Wer das nicht selbst leisten will oder kann, kann einen Hausverwaltungsservice beauftragen – das kostet aber auch.
Steuerliche Seite: Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Gleichzeitig können Sie Werbungskosten, Abschreibungen und Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Auch hier ist ein Steuerberater die richtige Anlaufstelle.
Bestehende Mietverhältnisse: Falls die Immobilie bereits vermietet war, treten Sie als Erbe in den laufenden Mietvertrag ein. Kauf bricht nicht Miete – und das gilt auch für Erbschaft. Eine Eigenbedarfskündigung ist zwar möglich, aber an strenge Voraussetzungen geknüpft.
---
Option 3: Selbst in die geerbte Immobilie einziehen
Manchmal ist die geerbte Immobilie der Anstoß, die eigene Wohnsituation zu verändern – sei es, weil die Lage passt, die Immobilie zum Lebensstil passt oder weil die Eigennutzung steuerliche Vorteile bringt.
Was spricht für die Eigennutzung?
- Keine Mietkosten mehr für die eigene Wohnung.
- Unter bestimmten Voraussetzungen entfällt die Erbschaftsteuer auf das Familienheim (wenn Sie mindestens zehn Jahre selbst darin wohnen).
- Sie können die Immobilie nach Ihren Wünschen gestalten.
Was Sie vorher prüfen sollten
Passt die Immobilie zu Ihrem Leben? Lage, Größe, Zustand und Barrierefreiheit sollten zur aktuellen Lebenssituation passen. Eine 180-Quadratmeter-Villa in Hanau-Steinheim kann attraktiv klingen – aber wenn Sie in Frankfurt arbeiten und eine 2-Zimmer-Wohnung gewohnt sind, bringt das neue Herausforderungen.
Sanierungsbedarf einplanen: Ältere Immobilien haben oft Nachholbedarf bei Heizung, Dämmung oder Elektrik. Kalkulieren Sie realistisch, was auf Sie zukommt, bevor Sie einziehen.
Was wird aus der bisherigen Wohnung? Wenn Sie zur Miete wohnen, müssen Sie Ihren Mietvertrag kündigen und Fristen einhalten. Sind Sie selbst Eigentümer, stehen Sie vor einer weiteren Entscheidung.
---
Wie Sie jetzt den nächsten Schritt gehen
Die drei Optionen schließen sich nicht immer gegenseitig aus. Manchmal ist es sinnvoll, eine Immobilie zunächst zu vermieten, während man die Erbschaftsformalitäten klärt, und später zu verkaufen. Oder man zieht selbst ein und vermietet eine Einliegerwohnung.
Was in jedem Fall hilft:
1. Wert der Immobilie kennen – lassen Sie eine fundierte Einschätzung vornehmen, bevor Sie Entscheidungen treffen.
2. Steuerliche Lage klären – sprechen Sie mit einem Steuerberater über Spekulationsfrist, Erbschaftsteuer und Vermietungseinkünfte.
3. Erbengemeinschaft frühzeitig einigen – je länger eine Erbengemeinschaft ungelöst bleibt, desto mehr Reibungspunkte entstehen.
4. Zustand realistisch einschätzen – beauftragen Sie bei Bedarf einen Sachverständigen oder einen erfahrenen Makler vor Ort.
Wenn Sie eine geerbte Immobilie in Hanau oder der Region besitzen und wissen möchten, was sie heute wert ist und welche Option in Ihrer Situation realistisch ist, sprechen Sie uns an. Wir kennen den lokalen Markt und helfen Ihnen, einen klaren Überblick zu bekommen – ohne Druck und ohne Verpflichtung.