Energieausweis beim Hausverkauf: Was Eigentümer wissen müssen

Wer eine Immobilie in Hanau verkaufen möchte, kommt am Energieausweis nicht vorbei. Das Dokument ist seit Jahren gesetzlich vorgeschrieben – und trotzdem gehört es zu den am häufigsten vergessenen oder zu spät beantragten Unterlagen im Verkaufsprozess. Was genau hinter der Pflicht steckt, welche Art von Ausweis für Ihr Gebäude infrage kommt und wie Sie den Ausweis rechtzeitig beantragen, lesen Sie hier.

Wann ist der Energieausweis beim Hausverkauf Pflicht?

Die Pflicht zum Energieausweis ist im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt, das seit November 2020 das frühere Energieeinsparungsgesetz und die Energieeinsparverordnung abgelöst hat. Die Kernregel ist eindeutig: Sobald Sie eine Immobilie verkaufen, vermieten oder verpachten, müssen Sie Interessenten den Energieausweis vorlegen – und zwar unaufgefordert, spätestens bei der Besichtigung.

Das bedeutet konkret:

• Bei der ersten Besichtigung muss der Ausweis bereits vorliegen und gezeigt werden.
• In Immobilienanzeigen – ob online oder in der Zeitung – sind bestimmte Kennwerte aus dem Ausweis verpflichtend anzugeben, zum Beispiel die Energieeffizienzklasse und der Endenergiebedarf oder -verbrauch.
• Beim Notartermin wird der Ausweis dem Käufer offiziell übergeben oder eine Kopie ausgehändigt.

Ein häufiger Irrtum: Viele Eigentümer denken, der Ausweis sei erst beim Notartermin nötig. Tatsächlich beginnt die Pflicht deutlich früher – nämlich in dem Moment, in dem Sie aktiv Interessenten ansprechen oder eine Anzeige schalten.

Was passiert ohne Energieausweis?

Wer keinen Ausweis vorlegt oder die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das GEG sieht Bußgelder von bis zu 10.000 Euro vor. In der Praxis wird nicht jeder Verstoß geahndet, aber das Risiko besteht – und ein fehlender Ausweis kann den Verkaufsprozess unnötig verzögern oder das Vertrauen von Kaufinteressenten erschüttern.

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Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – welcher gilt für Ihr Haus?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, und nicht jede Immobilie kann frei zwischen beiden wählen.

Der Verbrauchsausweis

Der Verbrauchsausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Grundlage sind die Heizkostenabrechnungen der Bewohner. Das macht ihn einfacher und günstiger zu erstellen – typischerweise kostet er zwischen 50 und 100 Euro.

Allerdings hat er eine Schwäche: Der Verbrauch hängt stark vom Nutzungsverhalten der Bewohner ab. Ein sparsamer Haushalt kann ein schlecht gedämmtes Haus besser aussehen lassen, als es baulich ist. Käufer sollten das wissen, Verkäufer auch.

Wann ist der Verbrauchsausweis zulässig?

Für Wohngebäude mit mehr als vier Wohneinheiten ist er grundsätzlich möglich. Bei kleineren Gebäuden gelten Einschränkungen.

Der Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis berechnet den theoretischen Energiebedarf auf Basis der Gebäudesubstanz: Dämmung, Fenster, Heizungsanlage, Baujahr. Ein Energieberater nimmt das Gebäude technisch auf und berechnet daraus den Energiebedarf – unabhängig davon, wie die Bewohner tatsächlich heizen.

Er ist aufwändiger und kostet meist zwischen 300 und 500 Euro, liefert aber ein objektiveres Bild der Gebäudequalität.

Wann ist der Bedarfsausweis vorgeschrieben?

• Bei Wohngebäuden mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor dem 1. November 1977 gebaut wurden und seitdem nicht auf den Wärmeschutzstandard von 1977 saniert wurden.
• Wenn kein ausreichendes Datenmaterial für den Verbrauchsausweis vorliegt.

In Hanau und der Region Main-Kinzig gibt es viele Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften aus den 1950er bis 1970er Jahren – gerade für diese Gebäude ist der Bedarfsausweis häufig Pflicht. Wenn Sie unsicher sind, welcher Ausweis für Ihr Haus gilt, hilft ein kurzes Gespräch mit einem zugelassenen Energieberater weiter.

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So beantragen Sie den Energieausweis vor dem Verkauf

Den Energieausweis dürfen nur zugelassene Fachleute ausstellen. Dazu zählen unter anderem:

• Architekten und Bauingenieure
• Energieberater, die in der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes gelistet sind
• Schornsteinfeger (für bestimmte Ausweisarten)
• Heizungsbauer mit entsprechender Qualifikation

Die Energieberatung der Verbraucherzentrale bietet bundesweit Erstberatungen an – auch in Hessen gibt es regionale Anlaufstellen, die Eigentümer bei der Wahl des richtigen Ausweistyps unterstützen. Darüber hinaus vermittelt die KfW über ihre Beratungsangebote qualifizierte Energieberater.

Welche Unterlagen brauchen Sie?

Für den Verbrauchsausweis:

• Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• Angaben zur Wohnfläche
• Baujahr des Gebäudes

Für den Bedarfsausweis:

• Baupläne oder Grundrisse (wenn vorhanden)
• Angaben zur Heizungsanlage (Typ, Baujahr, Brennstoff)
• Informationen zu Dämmmaßnahmen und Fenstern
• Wohnfläche und Gebäudevolumen

Haben Sie keine vollständigen Unterlagen? Das ist häufiger als gedacht – besonders bei älteren Bestandsgebäuden. Ein erfahrener Energieberater kann fehlende Angaben in vielen Fällen durch eine Vor-Ort-Begehung ermitteln oder mit Standardwerten arbeiten.

Wie lange dauert die Ausstellung?

Beim Verbrauchsausweis rechnen Sie mit einer bis zwei Wochen, wenn alle Unterlagen vollständig vorliegen. Beim Bedarfsausweis sollten Sie zwei bis vier Wochen einplanen, da eine Begehung und eine technische Berechnung notwendig sind.

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Typische Fehler beim Energieausweis im Verkaufsprozess

In der Praxis begegnen uns bei Hirsch Immobilien immer wieder dieselben Stolperstellen – hier die häufigsten:

1. Zu spät beantragen

Der Ausweis wird erst kurz vor dem Notartermin angefordert. Dann fehlt er bei Besichtigungen und Anzeigen – beides ist ein Verstoß gegen das GEG.

2. Veralteten Ausweis verwenden

Energieausweise sind zehn Jahre gültig. Viele Eigentümer haben noch einen alten Ausweis aus der Zeit vor dem GEG. Prüfen Sie das Ausstellungsdatum – ein abgelaufener Ausweis ist kein gültiger Nachweis.

3. Falschen Ausweistyp gewählt

Wer für ein Haus von 1965 ohne nachgewiesene Vollsanierung einen Verbrauchsausweis vorlegt, handelt nicht korrekt. Das kann im Nachgang zu Problemen führen.

4. Pflichtangaben in der Anzeige vergessen

Online-Portale wie Immobilienscout24 fragen die Pflichtfelder zwar ab, aber nicht alle Verkäufer füllen sie vollständig aus. Fehlende Angaben zur Energieeffizienzklasse oder zum Endenergieverbrauch sind meldepflichtige Verstöße.

5. Ausweis nicht übergeben

Beim Notartermin wird der Ausweis manchmal vergessen. Halten Sie eine Kopie bereit – und stellen Sie sicher, dass die Übergabe im Kaufvertrag dokumentiert ist.

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Energieausweis und Verkaufspreis: Welchen Einfluss hat die Energieeffizienz?

Die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes beeinflusst den Marktwert zunehmend. Käufer achten heute stärker auf Heizkosten und den künftigen Sanierungsbedarf – nicht zuletzt, weil das Thema Gebäudesanierung seit der GEG-Reform 2023 politisch präsenter ist.

Ein Haus der Klasse G oder H ist nicht unverkäuflich, aber Käufer werden den zu erwartenden Sanierungsaufwand in ihre Preisverhandlung einbeziehen. Umgekehrt kann ein gut gedämmtes Haus mit Klasse B oder C ein echtes Verkaufsargument sein – wenn es im Exposé auch entsprechend kommuniziert wird.

Wenn Ihr Gebäude eine schlechte Energieeffizienzklasse hat, sollten Sie das frühzeitig wissen – und nicht erst, wenn der erste Interessent danach fragt. Der Energieausweis ist in diesem Sinne nicht nur ein bürokratisches Dokument, sondern ein nützliches Informationsmittel für eine realistische Preisfindung.

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Sie planen den Verkauf Ihrer Immobilie in Hanau oder der Region Main-Kinzig und sind unsicher, welche Unterlagen Sie brauchen? Wir begleiten Sie beim gesamten Verkaufsprozess – von der ersten Einschätzung bis zum Notartermin. Sprechen Sie uns an.